임대인 계약갱신거절권 허위 실거주 사유 같다면

임대인 계약갱신거절권 허위 실거주 사유 같다면

 

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안녕하세요.

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세입자가 소외받지 않도록 이길 수 있는 세상을 만들고자 임차인의 권리보호에 앞장서는 제이씨엘파트너스입니다.

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임차인들이 두발 뻗고 살기 힘든 세상입니다. 전국적으로 전세사기가 기승을 부리고 있기 때문입니다. 이 외에도 거주 중 집주인과 크고 작은 다툼도 많이 발생되는데요. 계약이 종료되는 시기에 재계약 의사를 밝혔지만 임대인 계약갱신거절권 사용으로 부득이 퇴거를 하게되는 사례가 늘어나고 있습니다.

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영세상인의 경우 2018년 상가임대차법 법률 개정을 통해 최대 10년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 지니게되었는데요. 이에 따라 주택임차인의 주거 안정도 필요하다는 목소리가 높아짐에 따라 2020년 주택임대차보호법에도 관련 법률이 신설되었습니다.

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하지만 정당한 사유로 이를 거부할 있기 때문에 이를 악용하는 집주인이 늘고 있는데요. 소중한 권리를 빼앗길 위기에 놓였다면 적절한 시기에 신속히 대처하여야만 합니다.

 

 

 

주택임대차법 제6조

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상임법의 보호를 받는 영세상인은 계약갱신 권한에 대하여 횟수와는 관계없이 기간에만 제한을 받는 반면 주임법의 보호를 받는 주택세입자는 횟수를 1회로 제한하고 있으며 존속시간은 2년으로 판단하고 있습니다. 보통 전세계약의 경우 2년으로 약정하는 것이 일반적이므로 최소한 4년동안은 해당 목적물에서 거주가 가능하다는 뜻이죠.

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추가적으로 알아두셔야 할 점은 주택임대차법 제6조에 의하면 소유주가 임대차기간이 끝나기 6개월 전에서 2개월 전 사이의 기간동안 세입자에게 갱신을 거절한다는 통지를 하지 않거나 임대료 조건변경 등의 통고를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 명시되어 있으며 ,임차인 역시 동일 기간에 통지하지 않은경우도 같다고 하고 있습니다.

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이렇듯 묵시적으로 연장이 되었다면 해당 권리를 행사했다고 판단하기 어려우므로 4년이상 살았더라도 권리를 행사할 수 있다는 점 참고바랍니다.

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주어진 권리를 잘 보호받기 위해서는 법에서 명시한 만기 6개월 전 ~ 2개월 전 상대방에게 재계약 희망의사가 도달하여야 합니다.

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집주인과 직접 대면하여서 이야기하여도 되고 전화나 문자메시지로 통고하여도 괜찮지만 추후 분쟁상황에서 유리한 증거로 활용하기 위해서는 확실한 내용증명 방법이 좋습니다. 도달여부를 확실히 할 수 있기 때문입니다.

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또한, 이것은 임차인이 일방적으로 행사가 가능하며 정당한 사유가 없다면 임대인 계약갱신거절권 사용이 불가한데요. 현재 피해를 보고 있다면 합당한 사유가 맞는지 점검을 하는 것이 좋습니다.

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퇴거요청을 받았다면

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보호기간에 재계약의사를 밝혔으나 상대방측에서 연장해줄 수 없으니 퇴거해달라고 요청해온다면 임대인 계약갱신거절권 사용이 정당한지 확인하여야 합니다.

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같은법 제6조의3을 확인해보시면 되는데요. 아래의 표를 확인하여 주시기 바랍니다.

 

 

가장 눈에 띄는 부분이 아무래도 마지막 항목인 것 같은데요. 상업행위를 위한 상가는 건물주가 자신이 직접 사용한다는 이유로 퇴거를 시킬 수 없는 반면 주택은 집주인이 실제 거주를 한다고 하면 정당하게 임대인 계약갱신거절권을 통해 명도가 가능합니다.

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하지만 퇴거를 하고 이사를 가버리면 세입자는 해당 사유가 사실인지 허위 실거주 사유인지 확인하기 어렵기 때문에 입증이 모호한 부분이 있어 당사자간 많은 분쟁이 발생되고 있죠.

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실제로 위와 같은 사유로 점유회복을 희망하는 소유주도 있는 반면 시세를 올려 세를 놓을 생각으로 허위 실거주 사유로 소중한 세입자 권리를 무력화 시키는 일이 많은데요. 이러한 사실이 밝혀졌을 경우 집주인은 손해배상 책임을 부담하므로 의심가는 정황이 있다면 빠르게 변호사와 상담을 통해 대응하는 것이 좋습니다.

 

 

임대인 허위 실거주 증명하여 5천만 원 배상받은 사례

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서울의 한 빌라에 거주하던 A씨는 만기일이 가까워지자 집주인에게 재계약을 하고 싶다고 연락하였는데요. 상대방은 자신이 그 곳에 들어가 살아야할 것 같다는 답변을 보내왔습니다.

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임대인 계약갱신거절권으로 어쩔 수 없이 이사갈 집을 구한 뒤 짐을 뺄 수 밖에 없었는데요. 얼마 뒤 인터넷에서 높아진 전세가로 매물이 등록되었는 것을 확인하였습니다. 상대방의 허위 실거주로 이사비용 등 많은 손해가 발생된 A씨는 손해배상 청구를 할 수 있을지 법적 자문을 받고자 제이씨엘파트너스를 찾아오셨습니다.

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본 사무소는 본격적인 절차에 앞서 내용증명을 통해 합의 의사를 표시하였는데요. 소유주는 묵묵부답 태도였습니다. 결국 해당 사건은 소송으로 갈 수 밖에 없었는데요.

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본격적인 법적 대응이 시작되자 상당한 압박감을 느낀 집주인은 그제서야 자신의 잘못을 인정하고 합의를 하자며 연락을 취해왔습니다. 이에 본 사건은 조정절차로 회부되었으며 결과적으로 의뢰인은 발생한 손해에 대하여 총 5천만 원을 지급받으며 조정이 성립되었습니다.

 

정확한 해석을 위해서

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주택임대차보호법의 입법 목적은 임차인을 보호하기 위함입니다. 해당 법률을 잘 활용한다면 위기의 순간에 많은 도움을 받을 수 있지만 잘못된 해석을 한다면 전혀 도움을 받을 수가 없습니다.

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같은 법일지라도 각각의 상황에 맞도록 정확한 해석을 해야만 해당 법리를 잘 이용할 수 있기 때문에 문제상황에서 사건을 유리한 방향으로 이끌기 위해서는 스스로 진행하기 보다는 전문가의 도움을 받아 전략적이고 체계적으로 접근하는 것을 권해드립니다.

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