월세 세입자 내보내기
법적 절차를 통해서
안녕하세요. JCL Partners입니다.
많은 사람들은 건물주의 꿈을 소망합니다. 가만히 있어도 매월 임대수익이 발생되기 때문에 삶의 여유가 있을 것이라는 생각 때문인데요. 하지만 현실을 그렇지 않습니다. 상가도 관리해야 하고 목적물의 하자가 발생되었다면 수선의 의무를 부담하여야 하고 임차인과의 사소한 마찰 등 신경써야 할 부분이 아니죠.
특히나 임차인이 지속적으로 임대료를 내지 않는다면 소유주는 생계에도 많은 영향을 받게되고 상가관리에도 큰 영향을 미치게 되어 스트레스를 받게되는 사례가 많습니다. 특히 한 두달 정도 미납되기 시작하면 지속적으로 미납될 가능성이 큰데요. 보증금이 있다고 해서 아무런 조치를 취하지 않으면 추후 그 손해는 모두 임대인이 부담하여야 할지도 모르기 때문에 즉각적인 법적절차를 통해 월세 세입자 내보내기를 진행하여야 합니다.
지속해서 임대료 미납하는 월세 세입자 내보내기 위해 퇴거를 통보했는데 상대방 측에서 현재 가게 운영이 어려워서 그런 것이니 조금만 기다려 달라고 이야기를 해 이를 믿고 좀 더 지켜봐주는 건물주 분들이 많습니다.
하지만 이미 미납이 시작됐다는 것은 상배방 측의 경제적 사정이 그렇게 좋지 못하다는 뜻과 같으며 영업이 잘 되더라도 잘 납입할 가능성이 매우 적으며 또 다시 미납될 수 있기 때문에 법률상 정당한 계약해지 조건이 되었을 경우 즉시 조치를 취하는 것이 좋습니다.
관련법에서는 임차인의 연체액이 3기에 달할 경우 임대인 측에서 계약관계를 종료할 수 있다고 명시하고 있습니다. 3기라는 단어가 생소하실 수 있는데 쉽게 풀어 설명하자면 3개월 분에 달하는 임대료가 밀린 때를 의미합니다.
가령 월세가 100만 원이라면 현재 받지 못한 금액이 총 300만 원이라면 정당한 임대차 계약해지사유가 되는것이죠. 이는 누적 금액을 토대로 판단하기 때문에 반드시 연속해서 3개월이 밀릴 필요가 없다는 점도 참고바랍니다.
현재 임대료 입금 내역을 모두 따져본 결과 3개월 분에 달하는 월세 만큼 받지 못한 것을 확인하셨다면 즉시 계약해지를 진행할 수 있습니다. 다만 통지를 하기 전에 상대방 측에서 미납금 중 일부를 갚았다면 기준에 충족하지 못하게 되므로 즉시 계약을 해지하는 것은 어려우며 이 경우 세입자가 추후 주장이 가능한 계약갱신요구권에 대하여 거부권 행사만 가능하다는 점 참고바랍니다.
문제는 장기계약을 진행하였을 경우인데요. 이 경우 만기까지 상당한 시간이 걸릴 수 있으며 이에 대한 금전적 손해는 모두 소유주 측에서 부담하여야 할 것이므로 기준에 부합한다면 지체하지 말고 해지통보를 통해 월세 세입자 내보내기 하는 것이 좋습니다.
통보의 방법으로 전화, 문자, 구두 모두 다 가능합니다. 하지만 추후 법적 다툼까지 고려하신다면 보다 확실한 증거자료를 남겨 놓는것이 좋을 것이므로 도달여부를 확실히 알 수 있도록 우체국을 통한 내용증명의 방법을 추천드리고 있습니다.
또한, 계약해지를 통보한 이후에 상대방이 미납된 임대료를 갚더라도 해당 계약건에 대하여 유효하게 해지를 진행할 수 있다는 점 참고하기 바랍니다.
임차인에게 정당한 사유로 퇴거를 통보하였으나 무단으로 점유를 이어나가는 경우도 많습니다. 이 경우 직접적으로 가게에 찾아가 집기류 등을 꺼내는 행위는 매우 위험합니다. 강제집행을 위해서는 반드시 건물인도 청구의 소를 진행후 승소판결문을 확보한 후 진행하여야 합니다.
소송을 진행함에 있어서 주의사항이 한 가지 더 있는데요. 바로 점유이전금지가처분을 신청하는 것입니다. 임차인의 귀책사유가 명백한 3기 연체의 경우 소송이 빠르게 끝날 수 있지만 승소 후 강제집행을 진행하려고 하는데 다른 사람이 점유를 하고 있다면 해당 판결문으로는 강제집행이 불가능하기 때문에 소송 중 상대방이 제3자에게 점유를 이전하거나 명의를 변경할 수 없도록 해두어야 월세 세입자 내보내기 시간과 비용을 절감할 수 있습니다.
보증금이 남아 있어도 안심할 수 없습니다. 문의를 주시는 분들에게도 보증금이 모두 소진된 다음에 소송을 진행하면 늦다고 말씀드리고 있는데요. 세입자의 경제적 사정이 매우 좋아져서 밀렸던 금액도 모두 갚도 이후 임대료를 정상적으로 납입한다면 문제가 없겠지만 앞서 언급했던 것 처럼 대부분은 지속적으로 미납되는 것이 일반적입니다.
임대인 측은 월세 및 보증금만 생각하시는 것이 아니라 추후 소송을 진행하는 과정에서 받지 못하는 임대료는 물론 다음 세입자를 들이기 위해 진행하여야 하는 철거공사 비용, 지연이자, 관리비 등을 모두 고려하셔야 합니다.
승소 판결이 후 상대방 측에서 보유하고 있는 자산이 전혀 없다면 그 부담은 모두 소유주가 져야할 수 있다는 점을 기억하시고 문제의 상황이라면 즉시 변호사의 도움을 받아 월세 세입자 내보내기 문제해결을 위한 솔루션을 제공받으시기 바랍니다.
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