임차인내보내기
잘 진행하기 위해 알아야할 점은
안녕하세요. JCL Partners입니다.
누구나 한번쯤은 건물을 사서 임대료만 받으면서 편하게 생활하고 싶다는 생각을 해보았을텐데요. 사실상 건물을 가지고 있으면 신경써야 하는 점들이 하나 둘이 아닙인다. 입주 상인들과의 마찰도 자주 발생되기도 하며 하자가 생겼을 때에는 즉각 보수조치를 취해야하기 때문에 소유주 입장에서도 많은 고민이 있죠.
실제 상가주가 겪는 고민 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 아무래도 임차인과의 마찰일 것입니다. 세를 주기만 하면 별다른 문제가 없을 것 같지만 의견의 차이로 마찰이 생기기도 하며 약속된 날에 임대료가 지속적으로 들어오지 않아 분쟁이 생기기도 하죠.
지금 이 글을 보고 계시다면 다양한 문제가 지속됨에 따라 해당 임차인내보내기 방법을 알아보고 계신 분일텐데요. 사업자등록의 대상이 되는 건물에서 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임차인들은 상가임대차법의 보호를 받기 때문에 내 소유의 목적물이더라도 함부로 할 수 없습니다. 상대방의 권리에 대한 이해를 하지 않고 무작정 명도소장을 제기하거나 강압적으로 나간다면 오히려 손해를 배상하여야 할 수 있습니다.
영세상인이 주장할 수 있는 권리는
임차인들은 상가임대차법의 보호를 받는다고 하였습니다. 해당 법은 강행규정이며 존속기간 중 영세상인이 행사할 수 있는 권리는 대표적으로 두 가지가 있는데요. 바로 계약갱신요구권과 권리금입니다.
계약갱신요구권이란 관련법률 제10조에 따라 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 행사할 수 있는 권리로 보호기간 내 재계약을 희망한다는 의사표현을 하는 것으로 최초계약일로부터최대 10년간 영업권을 보장받게 됩니다.
이 때 소유주는 정당한 이유 없이 해당 권한에 대하여 거절 하는 것으로 임차인내보내기 할 수 없죠. 간혹 계약기간이 만료 될 경우 더 이상 재계약을 안해주어도 된다고 이해하는 분이 많은데 상대방 측에서 보호기간 내 재계약을 주장하였다면 10년까지는 이를 수용해주어야 합니다.
법적 보호기간을 초과하였더라도
그렇다면 10년을 넘겨 매장을 운영하는 자는 임차인내보내기 수월할까요? 재계약의 경우 정당하게 거부는 가능하지만 세입자에게는 아직 권리금이라는 무기가 남아있습니다. 이는 총 영업기간과 무관하게 주장이 가능합니다.
즉, 10년을 영업해도 20년을 영업해도 그와 무관하게 퇴거시 권리금을 지급받을 수 있도록 협조해주어야 하죠. 권리금의 경우는 해당 공간에 새롭게 임차할 후임자를 구하여 양도양수계약을 맺고 임대인에게 주선하는 과정을 통해 회수를 하게 됩니다.
이는 임대인과 별개의 문제인 것처럼 보여지나 최종적으로는 소유주가 후속 임차인과 신규임대차계약을 체결해주어야 하는데요. 영업가치회수를 방해할 목적 등으로 만남을 거부하거나 현저하게 고액의 임대료 조건을 제시하는 등의 행위로 권리금회수를 방해한다면 그에 상응하는 손해에 대하여 배상책임이 부여될 수 있습니다.
참고로 자신이 직접사용하여야 한다는 등의 이유는 정당한 사유가 될 수 없으며 이 경우에는 권리금 조의 보상금을 지급하는 형태로 협의하여 볼 수 있습니다. 이처럼 자신의 건물일지라도 임차인내보내기 쉽지 않습니다.
문제가 있었던 임차인이라면
다만, 계약갱신요구권, 권리금 모두 보호를 해주지 않아도 되는 상황이 있는데요. 바로 결격사유가 있는 임차인입니다. 임대차관계는 신뢰를 기반으로 하며 소유주는 영세상인이 영업활동을 하는데 지장이 생기지 않도록 즉, 사용 및 수익할 수 있도록 유지 해야하며 상대방은 그에 따라 매월 임대료를 지급함으로써 성립됩니다.
임대료 납입은 임차인의 가장 기본적인 의무라고 할 수 있습니다. 하지만 매장 운영에 어려움을 겪으며 차임을 미납하게 되는 경우도 존재합니다. 하지만 이것은 언제까지나 개인의 경제적인 사정이기 때문에 연체가 되는 것은 중대한 귀책사유로 판단되는데요. 그렇다고 해서 한 번 밀렸다고 바로 결격사유가 되는 것이 아니라 상임법에서는 3기를 기준으로 하고 있습니다.
과거 3기 연체 사실이 있었으나 현재 채무를 모두 갚았을지라도 이력만으로도 해당 권한들에 대하여 방어가 가능하므로 반드시 임차인내보내기 해야한다면 차임연체 등의 상황은 없었는지 검토하여 보는 것이 좋겠죠.
계속되는 미납 빠르게 법적대응 해야 합니다.
만약 현재 차임미납이 계속되어 임차인내보내기 희망하신다면 빠르게 법적대응을 시작하는 것이 좋습니다. 좀 더 상세히 말씀드리면 보증금이 최대한 많이 남아있을 때 명도소송을 진행하실 것을 권합니다.
지속적으로 미납된다는 것은 상대방의 경제적인 사정이 좋지 못하다는 뜻으로 해석할 수 있기 때문입니다. 보증금을 모두 소진하였는데도 불구하고 점유를 이어나갈 수 도 있는데요.
뒤늦게 법적조치를 취하게 될 경우 소송 기간 중에 받지 못하는 월세 및 이자, 관리비 승소이후 철거비용 등까지 모두 고려하시다면 보증금이 많이 남아있을 때 진행하는 것이 유리합니다.
관련 내용으로 법률적 조력이 필요하거나 변호사와 상담이 필요하다면 아래 연락처로 전화주시기 바랍니다.
'제이씨엘파트너스 법률' 카테고리의 다른 글
| 권리금회수방해 받고 있다면 법적대응은 (0) | 2025.03.21 |
|---|---|
| 밴드투자사기 피해복구를 위한 법적절차 가이드 (0) | 2025.03.20 |
| 무료주식강의 사기 당한 것 같다면 (0) | 2025.03.17 |
| 상가계약기간 중 임대료 증액 가능할까 (0) | 2025.03.14 |
| 틱톡투자사기 거액을 편취 당했다면 (1) | 2025.03.13 |