상가계약기간 중 임대료 증액 가능할까

상가계약기간 중

임대료 증액 가능할까

 

안녕하세요. JCL Partners입니다.

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지난 14일 대통령 탄핵 소추안 표결과 관련하여 국회 본회의에서 가결되었습니다. 계엄 사태 이후 연말 특수를 누려야할 자영업자 분들은 송년모임 등이 줄줄이 취소되자 폐업까지도 고민했었는데요. 국회의장은 가결된 직후 국민의 연말이 좀더 행복하기를 바란다는 말과 함께 자영업 및 골목경제가 너무 어렵다면서 취소했던 송년회 등을 다시 잡아달라고 당부하여 화제가 되기도 하였습니다.

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소비심리가 회복되기까지는 오랜시간이 걸릴 수도 있을텐데요. 매출감소는 영세상인에게 다양한 문제를 불러오게 됩니다. 인건비 및 재료비, 공과금, 월세 등 고정적으로 지출하여야할 비용이 한 두푼이 아니기 때문이죠. 어렵게 영업을 이어가는 와중에 건물주 측에서 상가계약기간 중 임대료 증액 요청한다면 매우 난감할 수밖에 없을텐데요. 만기가 한참 남은 상황에서 소유주의 증액요구가 정당한 것인지 알아보겠습니다.

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영업권을 보호 받는 기간은

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건물주와의 임대차계약을 체결할 때에는 기간을 몇 년으로 설정한 것인지 결정하게 됩니다. 1년~2년 단기로 하는 경우도 많고 초기투자비용이 많이 들어가는 경우 5년 혹은 10년 등 장기간으로 설정하는 경우도 있습니다.

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장기간으로 설정해야 조금 안전한 것이 아닌지 생각될 수 있는데요. 계약기간을 몇 년으로 설정했는지와 무관하게 상가임대차법에 따라 임차인은 계약갱신요구권을 행사함으로써 최대 10년까지 영업권이 보장됩니다.

상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등)

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

세입자 입장에서는 단기간으로 설정하게 되면 상가계약기간 만료되는 시점에 임대인이 임대료 증액을 요구할까 우려되기도 하여 장기계약을 고민하기도 하는데요. 이를 이해하기 위해서는 차임증감청구권에 대하여 알고계셔야 합니다.

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차임증감 청구권

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경제사정은 빠르게 변화하고 있습니다. 임대차기간을 10년으로 설정하였는데 이 기간 동안 건물주가 보증금 및 월세등 임대료 증액을 한 번도 하지 못한다면 매우 손해이겠죠. 따라서 관련법 제 11조에서는 차임 등의 증감청구권에 따라서 조건 변경이 가능합니다.

상가임대차법 제11조(차임 등의 증감청구권)

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.

단, 상가계약기간 중 1회 증액하였을 경우 향후 1년간은 재차 임대료 증액이 불가합니다.

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예를 들어 계약기간을 5년으로 설정하였을 경우 최초계약일로 부터 1년이 지난 시점에서 상대방은 경제사정을 고려하여 보증금 및 차임을 올릴 수 있으며 그로 부터 1년이 지난 뒤 재차 증액을 청구할 수 있습니다.

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장기간 계약보다는

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그럼에도 불구하고 상가계약기간 중 임대료 증액이 걱정되어 장기로 임대차기간을 설정하려는 분이 있는데요. 이 경우 개인적인 사정이 생겨서 중도해지 해야하는 상황이 올 경우 임대인 측에 협조를 받지 못한다면 막대한 손해가 발생할 수 있으니 어떠한 것이 유리한지 잘 고민하는 것이 좋습니다.

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그렇다면 임대료 증액은 어느정도 수준으로 할 수 있을가요? 통상적으로 상한선은 5%에 해당합니다. 다만, 해당 기준은 계약갱신요구권이 남아있어야 하며 환산보증금이 지역범위 내에 있어야 합니다. 두 가지 중 어느 하나의 요건이라도 충족하지 않는다면 제한선 없이 임대인 측에서 원하는대로 올려받을 수 있습니다.

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그렇다고해서 터무니 없는 조건으로 올려받을 수 있는 것은 아니고 계약갱신요구권 행사를 할 수 있는 권한이 남아있는데 환산보증금 기준만 초과한 상황이시라면 주변 시세나 경제사정을 고려하였을 때 무리하다고 생각될 경우 전문가의 도움을 받아 적정 수준으로 협의 및 방어를 진행하여 볼 수 있습니다.

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재계약 권한이 없는 경우라면

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문제는 계약갱신요구권도 없는데 환산보증금까지 초과하는 상황입니다. 이 때는 실질적으로 방어가 매우 어렵습니다. 이 때는 상대방의 조건을 수용할 것인지 영업을 종료할 것인지 선택하셔야 합니다.

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영업이 너무 잘된다면 무리한 조건이라도 부담이 가능하여 모두 수용하고 관계를 지속하는 사례도 있는데요. 사업이라는 것이 매번 잘 될 수 있는 것이 아닙니다. 매출이 급격하게 하락하는 등의 리스크도 충분히 고려하는 것이 좋은데요. 존속기간 중 차임을 3기이상 연체할 경우 권리금마저 회수하지 못하고 빈손으로 쫓겨냐아 할 수 도 있기 때문이죠.

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각각의 상황에서 어떠한 방법이 최선일지 자신에게 유리한 것은 무엇인지 많은 고민이 되실텐데요. 스스로 판단하기 보다는 전문가의 구체적인 검토를 바탕으로 현명하게 문제를 해결하시기 바랍니다.

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