열심히 가게를 꾸려 영업을 하고 있는데 돌연 임대인으로부터 계약해지 통보를 받게 된다면 너무 당혹스러울 수밖에 없을 것 같습니다.
이에 상가임대차보호법에 따라 10년간 영업권이 보장된다고 강력하게 주장하실텐데요. 자세하게 살펴보면 10년이 채 지나지 않았는데도 계약갱신청구권 행사가 불가해 지는 상황도 존재합니다.
특히 주변의 시세보다 보증금이나 월세가 상당히 높게 책정되어 있는 분이 이러한 분쟁에 휘말리게 되기 쉬운데요. 임차인의 소중한 권리를 잘 사용하기 위해서는 어떠한 점을 주의하여야 할지와 문제상황이 되었을 경우 어떻게 대처해야할지 알아보겠습니다.
사업은 초기에 상당히 많은 돈이 들어가죠. 투자한 만큼 회수하기 위해서는 무엇보다 장기간 영업을 하는 것이 좋습니다. 이에 상가임대차보호법에서는 영세상인이 한 곳에서 최대 10년간 영업할 수 있도록 법적으로 보호하고 있습니다.
2018년 10월 16일 이후에 최초 계약하였거나 갱시된 임대차의 경우 적용받을 수 있는데요. 계약갱신청구권을 잘 행사하기 위해서는 무엇보다 정해진 기간 내에 임대인에게 재계약 의사를 확실하게 표시하여야 합니다.
법률에서는 해당 권한을 임대차가 종료하기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사할 수 있도록 하고 있으며 방법에는 제한이 없습니다. 전화/문자/카톡 등 모두 가능하나 추후 문제의 상황에서 통보사실을 입증하기 위해 내용증명의 방법을 가장 추천드립니다.
이 경우 건물주 측에서 별도의 임대료 조건변경 통지가 없는 한 동일한 조건으로 연장되는데요. 건물주 측에서 증액을 요청하더라도 환산보증금 이내의 상가라면 법적 상한선 5%를 초과할 수 없다는 점 참고바랍니다.
계약갱신청구권 행사 기간이 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지라고 설명드렸습니다. 임대인과 임차인 모두 해당 시기를 놓치게 될 경우엔 어떻게 되는 것일까요?
만료일에 계약이 종료되는 것인가? 생각이 드실 수 있지만 해당 계약은 묵시적으로 갱신됩니다. 이 때 중요한 것이 바로 상가임대차보호법 환산보증금인데요. 환산보증금의 초과여부에 따라 연장되는 기간과 해지방법에 차이가 발생합니다.
우선 환산보증금 이내의 상가라면 동일한 조건으로 1년간 연장이 되며 해지통보는 임차인만 가능하며 건물주에게 통고 후 3개월 후가 종료일이 됩니다.
반면 환산보증금을 초과하는 상가의 경우 기간의 정함이 없이 늘어나게 되는데요. 이것이 장점이라고 생각할 수 있지만 그렇지 않습니다. 임대인 측에서 계약해지의 권한이 발생하기 때문입니다. 임차인이 중도해지를 희망할 경우 통고 후 1개월, 건물주는 통고 후 6개월 뒤 계약을 종료시킬 수 있습니다.
정당하게 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 상황임에도 상대방 측에서 직접사용 등의 이유로 이를 거부한다면 개인적으로 대응하여 시간을 지체하기 보다는 법률전문가에게 임대차현황에 대하여 구체적으로 검토를 받은 뒤 올바른 전략을 수립하여 적극적으로 대응하는 것이 좋습니다.
만약 환산보증금을 초과하여 묵시적으로 갱신이 되어 상가임대차보호법 계약갱신청구권 행사가 불가한 상황이라면 재계약 요구 대신 권리금회수를 위한 전략을 수립하는 것을 추천합니다. 영업가치 회수는 재계약권한과 별개로 행사가 가능하기 때문이죠. 만기 6개월 전부터 영업종료일 까지 후속임차인을 구하여 소유주에게 주선하시면 되는데요.
임차인을 어떻게 해서든 내보내려고 하는 소유주라면 해당 공간을 직접사용하거나 타인에게 제공하려는 등 특별한 사유가 있을 것이기 때문에 협조적이지 않을 수 있습니다. 정당하지 않은 사유로 세입자의 영업가치회수 기회를 방해하는 경우 입증자료를 토대로 임대인 측에게 손해배상청구가 가능한데요. 다양한 변수에 대해 즉각적으로 대처하기 위해서는 변호사의 도움을 받는 것이 현명합니다.
상가임대차보호법, 말 그대로 임차인을 강하게 보호하고 있습니다. 다만, 해당 법률을 상황에 얼마나 잘 맞게 대입하여 활용하는지에 따라서 결과는 매우 달라지게 됩니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 임차인(세입자)의 권리보호에 앞장서고 있으며 임차인이 이길 수 있는 세상, 더 이상 소외되지 않도록 모든 법적조치를 신속하게 도와드리고 있습니다.
계약갱신청구권 등 임대차 문제의 상황에 적합한 전략수립 및 법적대응에 대한 솔루션이 필요하시다면 연락주세요. 감사합니다.
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