임대차 기간 10년 초과 권리금 주장 가능할까

임대차 기간 10년 초과 권리금 주장 가능할까

 

안녕하세요. JCL Partners입니다.

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연말연시에는 자영업자들에게 특수 입니다. 모임이 잦아지며 평소보다 예약손님이 많기 때문이죠. 하지만 지난 12·3 사태 이후 사회가 불안정해짐에 따라서 연말 모임을 자제하는 분위기가 늘어 오래전부터 받아 두었던 예약들이 취소되고 있는 현상이 늘어나고 있다고 합니다.

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많은 매출 실적을 달성해야할 시기에 코로나 사태 처럼 매출이 급감함에 따라 이제는 더이상 버틸 수 없다며 폐업을 고민하는 영세상인도 많으며 이러한 이유 외에도 임대차 기간 10년 초과하여 장기간 영업중인 분은 휴식을 취하기 위해서 매장 운영을 그만하려고 하기도 하죠. 직장인이라면 퇴사를 하면서 퇴직금을 받아 노후를 대비할 수 있지만 사업자는 별도로 그러한 제도가 없죠.

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하지만 그냥 빈손으로 나온다면 손해가 발생할 수 있기 때문에 상가임대차법에서는 권리금보호규정을 두어 직장인이 퇴직금을 받는 것처럼 그동안 쌓아온 영업적 가치를 평가하여 회수할 수 있도록 보호하고 있습니다.

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의미부터 자세히 알아볼까요?

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법률에서 정의하는 권리금의 의미부터 알려드리겠습니다. 이것은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는자 또는 영업을하려는 자가 영업시설 및 비품, 거래처 및 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 이점 등을 종합적으로 평가하여 보증금과 차임 이외에 별도로 지급하는 금전의 대가를 의미합니다.

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크게 시설/영업/바닥권리금으로 분류하여 볼 수 있으며 업종에 따라 관공서의 허가를 받아야하는 경우 허가 권리금(담배, 복권 판매권, 호텔 및 세차장 등에 해당)이 형성되는 곳도 있습니다.

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이를 책정하는 명확한 기준이 마련되어 있지는 않지만 월 평균 매출이 좋을 수록, 상권이 활발할 수록 그 가치는 높게 평가되는 것은 분명합니다. 과거엔 이 권리에 대하여 보호하는 법률이 없었기 때문에 건물주가 중간에서 가로채거나 아얘 회수하지 못하도록 훼방을 놓는 사례가 빈번하였지만 법률이 개정됨에 따라 이제는 법적 보호가 가능하게 되었습니다.

 

계약 종료시 충돌이 많이 발생됩니다.

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영세상인이 별도의 귀책사유가 없다면 계약갱신요구권 행사를 통해 한 자리에서 최장 10년간 사업을 진행할 수 있다는 사실은 이제 많이 알고 계시죠. 이 때문에 영업가치 회수도 임대차 기간 10년 초과 시 주장이 불가능하다고 오해하는 사례가 많습니다.

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계약을 종료하는 시점에서 임차인이 임대인에게 권리금을 받을 수 있도록 협조 해달라고 요청하였는데 임대차 기간 10년 초과 했으니 그냥 나가는게 맞다 협조해줄 수 없다고 나오는 경우가 대표적인 예라고 할 수 있죠.

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하지만 적법한 절차를 거치고 귀책사유가 없다면 영업기간이 10년이어도 20년이어도 30년이어도 상관없이 계약갱신요구권과 별개로 보호를 받을 수 있습니다. 자세한 내용 계속해서 알아보겠습니다.

 

 

어떠한 절차를 통해 회수 해야할까

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우선 자신의 권익을 주장하기 위해서는 법률에서 이야기하고 있는 대로 절차를 잘 준수하여야 합니다. 두 가지를 유념하시면 될 것 같은데요. 보호기간과 적극적인 주선행위 입니다.

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아무시기에나 권리금 주장이 가능한 것이 아니며 종료 6개월 전부터 임대차 종료일까지만 보호를 받게 됩니다. 해당 기간에 신규임차인을 구해서 건물주에게 소개한 뒤 임차권을 양도하면 되는데요. 문제는 소유주가 최종적으로 신규임차인과 계약을 체결해주어야 거래가 완성된다는 점입니다. 특별한게 후임자를 거부할 사유가 없다면 주인은 문제가 발생하지 않도록 협조를 해주어야 하는데요.

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임대차 기간 10년 초과되어 합법적으로 점유회복이 가능하다고 착각하여 자신이 직접 사용할 것이라며 후임자를 받아줄 수 없다는 상황이 빈번하게 발생되고 있습니다. 하지만 이러한 사정은 정당하게 신규임차인을 거부할 수 있는 사유가 아니므로 태도를 바꾸지 않는다면 빠르게 법률 전문가와 대응책을 강구하는 것을 권해드립니다.

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스스로 대처한다면..

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권리금 주장에 대하여 정당하지 않은 사유로 방해 받아 스스로 내용증명을 보내거나 소송을 제기하며 대응을 하는 분도 적지 않은데요. 잘못된 방식으로 접근한다면 시간과 비용을 낭비하게 됩니다. 법률에서 보호하고 있는 기간이 만기 6개월 전부터 종료일까지이기 때문에 6개월이란 짧은 시간에 원하는 결과를 얻기는 매우 힘들겠죠.

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물론 보호기간이 지나더라도 3년이내 손해배상을 청구할 수 있지만 시간이 지나면 지날수록 가치평가에 대한 기준은 낮아지고 증거도 희미해지기 때문에 결국 손해를 보게 됩니다.

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임대차 기간 10년 초과 임차인 문제가 생겼다면 바로 법률전문가와 이야기를 나누어 대응에 나설 것을 적극 권하며 추가적으로 임대차 기간 동안 임대료 3기 이상의 연체 및 불법전대 등 귀책사유가 있다면 보호를 받기 어렵다는 점 참고바랍니다.

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