상속후 매매 절차를 생각하고 있다면 고려해야 할 점은

상속후 매매 절차를 생각하고 있다면 고려해야 할 점은

 

안녕하세요. JCL Partners입니다.​

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금일 서울지역에 최대 적설량 20cm가 넘는 폭설이 내렸습니다. 준법투쟁으로 인한 수도권 지하철이 제 기능을 온전히 하지 못하는 상황에서 많은 눈까지 내리며 시민들이 많은 불편을 겪었는데요. 다행이도 이미 예상했던 폭설이었으며 신속하게 제설 작업에 나서면서 큰 혼란은 적었다고 합니다.

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이처럼 향후 상황을 미리 예상하고 사전에 준비를 철저히 한다면 문제가 발생되는 일은 현저하게 줄어들게 됩니다. 오늘은 상가건물을 물려받게 된 분들이 상속후 매매 절차를 진행할 때 고려해야할 점에 대하여 안내드리겠습니다.

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건물주이기 때문에 마음대로 할 수 있을 것으로 생각하실 수 있는데요. 정상적으로 영업을 하고 있는 임차인이 있다면 그렇지 않기 때문에 오늘 이 내용을 꼼꼼하게 확인하여 불이익이 발생되는일이 없도록 하시기를 바랍니다.

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총 영업기간을 확인하세요.

 

임차인은 상가임대차법으로 권리에 대하여 강력하게 보호를 받고 있기 때문에 상속후 매매 절차를 쉽게 생각해서는 안됩니다. 상대방이 행사할 수 있는 권익에 대하여 파악하지 않고 퇴거를 강요할 경우 막대한 손해배상을 해주어야 할 수 있죠.

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먼저 세입자는 10년동안 영업권을 보장받게 됩니다. 만기 6개월 전에서 1개월 전 사이의 기간에 재계약을 희망할 경우 이를 거부할 수 없습니다. 설령 물려받은 건물이기 때문에 자신과 임대차계약을 체결하지 않았으니 관련이 없다고 생각할 수 있는데 사업자등록을 마친 대항력이 있는 자라면 그와 무관하게 이전 임대차를 포함하여 10년의 영업권이 그대로 보호되죠.

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한 마디로 정리하자면 소유주가 변경되었다고 해도 상대방은 기존의 임대차가 유효함을 주장할 수 있다는 것입니다. 따라서 아직 총 영업기간이 10년 미만인 상가의 경우 정당한 이유 없이 재계약 요청을 거절할 수 없으며 이를 무시하고 명도소송을 제기한다면 그에 상응하는 손해에 대하여 배상하여야 할 수 있습니다.

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영업적 가치 회수를 보호 해주어야

즉, 상가를 물려 받게 될 때에는 이전 임대인의 권리와 지위도 그대로 승계되는 것이며 대항력이라는 힘이 임차인을 강력하게 보호하고 있으므로 공실조건으로 매도를 하려고 하거나 철거 후 재건축할 계획이 있어 상인들을 내보내고 싶다면 갱신요구권 행사가 가능한지 여부를 가장 먼저 체크하여야 하죠.

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그렇다면 10년을 훌쩍 넘긴 점포는 쉽게 내보낼 수 있을까요? 그렇지 않습니다. 상속후 매매 절차 시총 영업기간 이외에 추가로 따져보아야 할 것이 있는데요. 바로 권리금입니다. 이것은 아무리 오랜기간 장사를 했다고 해도 주장이 가능한데요. 임차인이 그동안 쌓은 유/무형적 가치에 대하여 회수할 수 있는 기회를 보장해주어야 합니다.

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상대방이 만료일 6개월 전 부터 만기일자 까지 적극적으로 후임자를 주선하며 신규계약 체결을 요청할 경우 특별한 사유 없이는 거절해서는 안되며 법에서 인정하는 사유 외에 지속적으로 거부하며 방해할 경우 손해배상의 책임을 져야 합니다.

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권리가 남아있는 임차인을 내보내려면

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계약갱신요구 및 권리금 등 하나의 권리라도 주장할 수 있는 임차인을 내보내기 위해서는 그에 따른 보상금을 지급하면서 안전하게 퇴거요청이 가능합니다. 특히 재건축의 경우는 법률에서 인정하는 세가지 사유가 있는데요.

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최초 임대차계약 체결 당시 공사에 대한 계획에 대하여 구체적으로 고지한 후 그 내용대로 따르는 경우, 안전점검 결과 노후도가 심하여 사고가 우려되는 경우, 다른 법령에 의한 철거만 인정하고 있습니다. 대부분 상속후 매매 절차를 진행하려는 분은 철거를 진행하려는 분이 많으므로 세가지의 정당한 사유에 해당하는지 반드시 따져 보시기 바랍니다.

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참고하실 점은 세입자에게 귀책사유가 있다면 모든 권리에 대하여 보장해주지 않아도 되는데요. 대표적으로 3기 이상의 연체, 불법 전대 등이 있습니다.

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각각의 임대차 현황이 모두 다르기 때문에

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상속후 매매 절차를 알아보고 계시다면 내보내야할 세입자가 한 두명이 아니실텐데요. 각각의 호실 별로 계약을 체결한 시기와 조건 등이 모두 다르기 때문에 꼼꼼하게 따져보고 확인하지 않는다면 실수를 범할 수 있으며 개인이 수많은 상인과 다투는 것은 어려움이 있습니다.

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때문에 모든 내용에 대하여 법률대리인에게 위임한 뒤 각 임대차 현황을 면밀하게 검토하시고 상황에 맞는 전략을 수립하여 대응하는 것을 권해드립니다. 제이씨엘파트너스는 대한변호사협회에 공식 등록된 부동산전문변호사가 의뢰인 사건에 처음부터 마지막까지 함께합니다.

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관련한 내용으로 문의하실 점이 있으시거나 법률적 조력이 필요하시다면 지금 바로 연락주시기 바랍니다.

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