사람들은 저마다 자라온 환경과 가치관이 다르기 때문에 타인과의 이해관계가 충돌하며 크고 작은 다툼이 생기곤 합니다. 대화를 통해 원만하게 합의하고 마무리되면 좋지만 서로의 이익만 챙기기 위해 다투다보면 갈등이 심화되고 결국 법정다툼까지 이어지기도 합니다.
특히나 임대차관계에서는 주인과 세입자간의 갈등이 잦은데요. 임대인 입장이라면 악성 임차인을 방지하기 위하여 보험과 유사한 제도인 제소전 화해조서를 사전에 작성해두는 것을 권해드리는데요. 이것은 무엇인지, 어떻게 작성해야하는지 자세하게 알려드리겠습니다.
제소전 화해란?
이 용어가 조금은 생소하실 수도 있습니다. 단어를 쪼개어 살펴보면 조금 더 이해가 쉬우실텐데요. '제소'라는 것은 소를 제기한다는 의미이고, '화해'란 서로 양보하고 화해한다는 의미입니다.
즉, 합쳐서 이해하여 보면 민사적 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 예방하기 위해서 소 제기 전에 지방법원 단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 결정을 말합니다. 임대차관계에서는 이미 당사자간 다툼이 없는 내용에 대하여 화해조서에 기입 후 법관의 면전에서 재판상 화해를 성립시키기 위해 이용되고 있습니다.
임대인을 위한 제소전 화해조서가 성립되면 당사자들 사이에 소송을 거치지 않고 해당 조서에 작성 된 내용을 기반으로 판결문이 존재한다고 생각하시면 편합니다. 이 문서를 잘 이용한다면 복잡한 소송절차를 거치지 않고 강제집행등으로 나아갈 수 있으니 시간과 비용적 측면에서 많은 장점이 있으며 불필요한 분쟁도 예방할 수 있습니다.
법적효력과 절차는
민사소송법 제 220조(화해, 청구의 포기·인낙조서의 효력)에 의하면 화해, 청구의 포기 인낙을 변조로서 · 변론준비기일조서에 적은 때에는 확정판결과 같은 효력을 가지게 됩니다.
대법원도 임대인을 위한 제소전 화해조서의 기판력에 대하여 소송화해의 법리와 다를바가 없다고 판시한 바 있으며 이 문서를 근거로하여 문제상황이 발생되었을 때 강제집행신청이 가능하며 당사자간 다투었던 종전의 권리의무관계를 소멸시키고 새로운 권리관계를 창설하는 효력이 있습니다.
가장 궁금하신 것이 절차일 것 같은데요. 우선 당사자끼리 합의를 진행한 뒤 전문가에게 의뢰를 합니다.
이후 신청서와 화해조항을 작성하고 접수 전 합의한 내용을 토대로 기재되었는지 확인을 거친 뒤법원에 접수하고 문제가 없다면 지정된 기일에 출석하여 비로소 성립됩니다.
주의사항이 있습니다.
제소전 화해조서가 아무리 임대인을 위한 제도라고하여 간혹 임차인에게 일방적으로 불리한 조항을 작성하는 분이 있습니다. 예를 들어 권리금을 주장할 수 없다고 하거나 재건축 시 보상금없이 퇴거한다. 등의 내용입니다.
주의사항은 상가임대차보호법에 반하여 기재된 내용은 법원에서 받아주지 않는다는 점입니다. 이 경우 기각되거나 수정하여 다시 제출하라는 보정명령이 내려지기 때문에 전문가의 검토가 매우 필요합니다.
이 문서는 임차인이 월세를 계속해서 미납했을 때 빛을 발합니다. 상임법에서는 임차인이 월세를 3기 이상 연체할 경우 귀책사유로 판단하고 계약갱신권한이나 권리금에 대한 보호가 어렵다고 하고 있는데요.
법리를 근거로 3기 이상의 연체로 퇴거를 요청하면 순순히 이에 응하는 영세상인은 매우 적습니다. 하지만 아무리 귀책사유가 있다고 하더라도 승소 판결문이 없다면 강제집행을 할 수 없기 때문에 번거로운 소송절차를 거쳐야 하는데 법에서 설명하는 내용을 바탕으로 "3기 연체 시 즉시 퇴거한다." 의 내용으로 화해가 성립되었다면 도로 소송절차 없이 강제집행이 가능하죠.
추후 수정하거나 추가할 수 없기 때문에
물론 당사자끼리 직접 신청하여도 무방하지만 전문가의 조력을 받아야 하는 이유는 추후 수정하거나 추가가 어렵기 때문입니다.
또한, 임대인을 위한 제소전 화해조서는 흔하게 성립되지 않습니다. 조서를 잘못 작성하거나 출석기일에 당사자 중 한 명이라도 참석하지 않는 경우가 많기 때문입니다.
글로만 보았을 때는 상당히 간단하게 느껴지실 수 있으나 상가임대차법에 위반하는 조항은 없는지 법률적인 지식이 많이 필요하기 대문에 개인적으로 하는 것 보다는 전문가에게 의뢰하여 신청하실 것을 더욱 권해드립니다.
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