우리사회에는 다양한 법률이 존재합니다. 이 법이 존재하는 이유는 무엇일까요? 대표적으로 사회질서와 안정성을 유지하고 개인의 권리 및 자유를 보호하며 공정성과 정의를 실현하기 위해서 입니다.
각각의 문제상황에 따라 적용되는 법률이 다르기 때문에 모든 법률의 내용을 일반인이 이해하기란 불가능에 가깝지만, 현재 다른 사람의 공간을 빌려 사업을 하고 있는 영세상인분은 임차인보호법에 대한 내용만큼은 반드시 숙지하고 있어야 추후 분쟁상황에서 상대방에게 끌려다니지 않고 적법하게 권리를 주장할 수 있습니다.
임대차관계에서 세입자는 을의 지위에 있기 때문에 갑의 위치에 있는 건물주보다 상대적으로 약자에 속합니다. 이 때문에 상가건물임대차보호법을 통해 세입자의 권리를 계속해서 강화하고 있는데요. 오늘은 이 법에 따라 자영업자 분들의 권리는 무엇이 있는지 반드시 알고 있어야 하는 내용만 요약하여 설명 드리도록 하겠습니다.
계약갱신 최대 10년까지 가능합니다.
장사를 시작하면 초기 투자비용이 생각보다 많이 들게 됩니다. 들어간 돈이 큰 만큼 영세상인 분들은 한 자리에서 오랫동안 영업하기를 희망하죠. 상가계약의 경우 장기간으로 체결하는 것 보다는 2년 정도로 단기로 약정한 다음 재계약을 하는 형태로 많이 이루어지는데요. 건물주가 갑작스럽게 자신이 직접 사용할 것이니 그만 영업하고 나가라고 한다면 경제적 손해가 발생 될 수 밖에 없습니다.
이러한 피해를 예방하기 위해 임대차보호법을 통해 세입자는 최대 10년동안 영업권을 보호받을 수 있는데요. 다만, 권리를 주장할 수 있는 보호기간 이내에 의사표현을 확실히 진행하여야 합니다.
해당 권익을 보호받기 위해서는 임대차 종료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 소유주에게 재계약 하겠다는 의사가 도달하여야 합니다. 혹시나 건물주가 요청을 들어주지 않을까 임차인보호법 기간 보다 더 일찍 이야기 하시거나 만기일 바로 직전에 이야기하는 것은 전혀 효력이 없으니 기간에 맞추어 요청하서야 합니다.
통지의 방법은 정해진 것이 없습니다. 상대방은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없기 때문에 의사만 확실하게 전달되면 되는데요. 문자메시지로도 통고를 해도 되지만 확실한 증거를 남기기 위햐서는 우체국을 통하여 내용증명을 발송하는 것을 권해드립니다.
영업가치 회수 기회의 보장
영업을 한지 10년이 넘어 더 이상 갱신을 주장할 수 없는 상황이거나 재계약의 의사가 없다면 계약을 종료하면서 그 동안 목적물에 형성된 유형적, 무형적 가치에 대하여 회수를 할 수 있습니다.
월 평균 매출이나, 단골고객 수, 거래처 및 신용, 노하우, 시설집기류 등을 종합적으로 고려하여 회수가 가능한데요. 계약이 끝나기 6개월 전 부터 종료시점 까지 해당 시설을 인수할 사람을 구하여 양도양수계약을 체결하고 소유주에게 주선하시면 됩니다.
다만, 양수인과의 계약 후 임대인이 최종적으로 후임자와 신규계을 체결해주어야 하는데요. 이 과정에서 업종을 지나치게 제한하거나, 신규임차인을 받아주지 않을 목적으로 시세보다 현저하게 높은 수준의 임대료 조건을 요구하는 경우, 직접 사용 및 법령에서 인정하지 않는 철거의 이유로 해당 계약을 거부하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.
임차인보호법에 따라 해당 사유는 권리금회수방해 행위로 규정하고 있습니다. 하지만 위의 사유로 양도양수거래가 파기되었다고 하더라도 모두 건물주의 책임으로 돌릴 수는 없는데요. 부당한 사유인지에 대한 판단은 전문가의 검토를 받아보는 것이 좋습니다.
귀책사유가 없어야 합니다.
위기의 순간 영세상인이 주장할 수 있는 권리를 설명드렸는데요. 이는 언제나 자신의 의무를 성실히 다하는 분에게만 해당됩니다.
임대차관계에서는 각 당사자별로 마땅히 지켜야햐할 의무와 책임이 있는데요. 이를 성실히 하지 않았는데 임차인보호법을 주장하는 것은 옳지 않습니다.
많이 발생하는 귀책사유가 3기 연체 입니다. 이 법에서는 3기 이상의 연체가 하루라도 있었다면 결격사유로 판단하는데요.
과거 밀린적이 있었으나 현재는 채무를 모두 갚았다고 하더라도 이력이 지워지는 것이 아니기 때문에 해당 귀책사유가 있다면 건물주는 이를 근거로 재계약을 거부할 수 있으며 권리금 또한 보호받지 못한다는 사실을 명심하시기 바랍니다.
전문가에게 맡기세요!
건물주와 세입자 간의 분쟁을 원만히 해결할 수 있도록 마련된 임차인보호법 조금은 이해가 되셨나요? 지금 이 순간에도 전국에서 다양한 다툼이 발생되고 있는데요. 오늘 설명드린 내용을 바탕으로 부당한 상황에서 적법하게 권리를 주장하는데 도움이 되시길 바랍니다.
다만, 각 사건의 쟁점에 따라 법리적 해석이 달라질 수 있기 때문에 분쟁이 원만하게 해결되지 않거나 모호한 부분이 있다면 감정적인 싸움을 지속하기 보다는 모든 사건을 부동산전문변호사에게 위임하여 향후 계획에 대한 전략을 수립하고 원만하게 해결하실 것을 적극 권해드립니다.
