상가환산보증금 초과여부에 따른 법적보호 범위는

상가환산보증금 초과여부에 따른 법적보호 범위는

 

 

 

우리나라의 자영업자의 비율은 다른 국가에 비해 매우 높은 비율을 차지합니다. 일부를 제외하고는 임대인과의 계약을 통해 매월 월세를 내며 운영을 하는데요.

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이 임대차 관계에서 상대적으로 약자에 속하는 임차인의 권리를 지켜주기 위하여 민법의 특별법으로 규정되어 국민 경제의 안정을 보장함을 목적으로 하는 상가건물 임대차보호법이 존재합니다. 이 법은 사업자 등록의 대상이 되는 건물에서 주된 부분을 영업용으로 사용할 경우 적용 받을 수 있는데요.

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임차인은 최대 10년동안 계약갱신을 요구할 수 있어 안정적인 영업을 보장받을 수 있으며 과거 인정받지 못했던 영업가치 회수의 기회도 강하게 보호받고 있습니다.

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다만, 상가환산보증금 개념에 대한 이해 없이 영업을 지속하였을 경우 추후 상당히 불리한 상황에 처해질 수도 있기 때문에 사전에 충분한 대비가 필요합니다.

 

계산하는 방법은
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상가환산보증금은 세입자가 건물주에게 지급한 보증금과 매월 납입하는 임대료를 환산한 것을 말하는데요. 임대차 계약의 보증금 수준을 평가하기 위해 사용되고 상임법의 적용 대상 여부를 판단하는 중요한 기준입니다.

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계산하는 방법은 아주 간단 합니다. 월세에 100을 곱한 뒤 보증금액을 더해주면 끝인데요. 이렇게 해서 나온 결과값과 해당 목적물의 지역기준과 비교하면 되는 것이죠. 지역별 기준금액은 아래 표를 참고하여 주시기 바랍니다.

 

계약갱신 권한을 행사하기 위해서는

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영세상인은 상임법에 따라 최대 10년간 재계약을 요청할 수 있는 권한이 있으며 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다.

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계약갱신 권한을 제대로 행사하려면 만기 6개월 전에서 1개월 전 기간 내에 의사표시를 전달하여야 합니다. 임대인 역시 임대료 조건변경 등을 원한다면 동일한 기간 내에 통고하여야 하는데요.

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해당 기간에 양측 모두 의사표시가 없었다면 해당 계약은 종료되는 것이 아니라 자동으로 연장이 됩니다.

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이 때 중요한 요소가 바로 상가환산보증금인데요. 초과여부에 따라 늘어나는 기간과 해지권한에 차이가 있습니다. 먼저 기준 이하일 경우 동일한 조건으로 1년 연장되며 계약해지는 임차인만 가능하며 통고 후 3개월 뒤 효력이 발생됩니다.

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하지만 범위를 넘어설 경우 기간의 정함이 없이 늘어나게 되는데요. 이 때 주의하실 점은 당사자 모두 해지의 권한이 부여된다는 점입니다. 임차인은 1개월, 소유주는 6개월 뒤 효력이 발생합니다.

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환산보증액이 초과한 상태에서 묵시적 갱신이 되어 건물주 측에서 해지를 요청할 수 있다는 것은 재계약의 권한 사용이 어렵다는 뜻과도 같으므로 보호기간 내 권리를 주장하여야 합니다.

 

임대료 증액 상한선에도 차이가 있어요.

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자영업자가 사업을 하면서 가장 부담이 되는 것은 바로 임대료 조건입니다. 장사가 잘되는 것의 여부를 떠나서 약정한 차임은 잘 지급해서 3기 이상의 연체 등 귀책사유를 만들지 않아야 계약갱신요구도 권리금 회수를 보호 받을 수 있기 때문입니다.

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세월이 흐르면서 물가는 상승하는데요. 이에 따라 재계약 시기에 소유주 측에서 차임을 올려달라고 요구해올 수 있습니다. 이 때 건물주가 마음대로 올릴 수 있다면 피해는 고스란히 영세상인에게 전가되는데요. 이러한 피해를 예방하고자 법적 상한선을 5%로 제한하고 있습니다.

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하지만 계약갱신을 요구할 수 있는 동시에 상가환산보증금 범위를 초과하지 않는 임대차에만 적용됩니다. 두 가지 요건 중 하나라도 충족하지 못한다면 법적 상한선의 제한을 받지 않기 때문에 주인이 올리고 싶은대로 올릴 수 있죠.

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다만 그만큼의 임대료를 받아야하는 사유는 소유주가 직접 입증해야 합니다.

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따라서 보통은 주변시세나 경제상황, 조세 등을 고려하여 인상하는 편인데 과도한 조건을 제시 받았다면 스스로 대응하지 마시고 전문가의 법률적 검토를 받아 보는 것을 권해드립니다.

 

무리한 요구를 수용 하지마세요.

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간혹 감정적 다툼이 싫고 분쟁 상황을 빨리 끝내고자 무리한 차임증감을 수용하는 분이 계시는데요. 상대방의 요구사항을 모두 수용하기 보다는 차후 상황들 까지 모두 고려해보셔야 합니다.

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지금 당장은 조건에 맞추어 잘 납입할 수 있더라도 추후 3기 연체 등의 귀책사유가 발생되면 즉시 퇴거요청을 당할 수도 있을 뿐더러 권리금 회수 기회 조차 박탈 당할 수 있기 때문이죠.

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의사의 합치가 이루어 지지 않는다면 다른 최선책으로는 권리금 회수를 주장하고 나오는 편이 더욱 안전할 수 있습니다.

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각각의 상황에 따라 어떠한 전략이 필요한지는 다를 수 있으므로 상가환산보증금에 대하여 궁금한 점이 있으시거나 소유주와 다툼이 발생되었다면 제이씨엘파트너스로 연락주시기 바랍니다.

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