건물인도소송 패소하지 않으려면

 

 

오늘은 임대인 측이 문의를 주시는 사항 중 가장 많은 유형에 해당하는 건물인도소송에 대해서 그 절차와 주의사항에 대하여 자세히 설명드리고자 합니다.

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대부분의 임대인은 내 소유의 건물이니까 언제든지 마음대로 세입자를 내보낼 수 있다고 생각하거나 법적으로 다툰다면 무조건 승리한다고 오해하는 분들이 많은데요.

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제대로 준비하지 않는다면 원하는 결과를 기대하기 어렵기에 결코 그렇지 않습니다. 또한, 임차인을 내보내는 방법에는 꼭 소송만이 답이 아니기 때문에 전문가의 조언을 토대로 가장 효율적인 방법을 선택하는 것을 추천합니다.

 

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임차인을 내보내기 전 반드시 해야할 것이 있습니다. 바로 상대방 측이 현재 몇년 째 영업중인지 임대차계약서를 검토하는 것인데요.

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영세상인은 상가임대차법에 따라서 최초계약일로부터 최대 10년간 영업권을 보호받기 때문입니다. 만기일 6개월 전에서 1개월 전 사이에 계약갱신요구권을 행사한다면 정당한 사유 없이 거부 해서는 안되기 때문에 건물인도소송 전 해당 권리가 남아 있는지 따져보는 것이 매우 중요합니다.

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해당 권리에 대해 파악을 하지 못한 채 무작정 계약해지를 통보하거나 건물인도소송을 제기할 경우 오히려 손해배상의 책임을 지게 될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

 

 

 

내보내려는 세입자와의 임대차계약 현황을 검토한 결과 법적보호기간인 10년을 넘겨서 영업중인 임차인이라면 만료시 퇴거요청 및 건물인도소송이 가능할까요? 갱신을 정당하게 거부할 수 있습니다만 임차인이 행사할 수 있는 권리가 아직 하나 더 남아있습니다.

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바로 권리금 회수 기회의 보호인데요. 이것은 총 영업기간과 무관하게 주장이 가능합니다. 즉, 총 영업기간이 20년이든, 30년이든 행사가 가능하죠.

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임차인이 임대차 종료 6개월 전부터 영업종료일 까지 후속임차인을 구하여 임대인에게 주선한다면 이에 적극 협조하여 후속임차인과 신규계약을 체결 해주어야 하는데요. 정당하지 않은 사유로 신규계약을 거부하여 양도양수거래가 무산된다면 법률에 따라 손해배상책임을 지게 됩니다.

 

 

이처럼 세입자의 권리가 매우 강하게 보호되고 있습니다. 그렇다면 건물인도소송은 전혀 불가능한 것일까요? 아닙니다. 상대방 측에게 귀책사유가 있다면 그 내용을 근거로하여 계약해지를 진행할 수 있으며 정당한 해지사유에도 무단으로 점유를 이어나간다면 법적절차를 통해 점유를 회복할 수 있습니다.

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대표적인 예시로는 차임 3기 연체, 동의없는 무단 전대 등을 예로 들 수 있는데요. 이와 같은 결격사유가 있는 임차인은 계약갱신권한을 행사할 수 없을 뿐만아니라 권리금회수의 기회도 박탈됩니다.

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즉각적인 소송을 제기하기 보다는 우선 내용증명을 통해 입장을 표현할 수 있는데요. 변호사의 이름이 기재된 내용증명은 상대방을 심리적으로 압박하는 효과를 볼 수 있으며 별도의 소송절차 없이도 이 단계에서 마무리되는 사례도 있으니 참고바랍니다.

 

 

 

내용증명의 발송에도 아무런 반응이 없을 수도 있습니다. 이 경우에는 민사소송을 진행하는 수밖에 없는데요. 계약해지의 사유가 정당함을 입증할 수 있어야 하며 그에 따라 해지통보를 명확히 통지하였음에도 무단으로 점유를 이어나간다는 것을 객관적인 자료를 통해 밝히는 것이 좋습니다.

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더불어 명도소송을 진행할 때에는 추후 강제집행의 상황을 고려하여 점유이전금지가처분 신청을 함께 하는 것이 좋습니다. 승소 후 강제집행에 나서려는데 소송 당사자가 아니라 제3자가 점유를 하고 있다면 번거로운 건물인도소송을 처음부터 다시 시작하여야 할 수도 있기 때문이죠.

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오늘 설명드린 바와 같이 명도소송을 원활하게 진행하기 위해서는 세입자의 권리파악이 우선되어야 합니다. 특히 내보내야하는 임차인이 한 명이 아니라 다수라면 개인적으로 모든 임대차현황을 검토하기에 어려움이 있을 수 있는데요. 전문가의 조력을 받는다면 각각의 상황에 따라 적합한 전략수립을 통해 신속하게 진행할 수 있으므로 관련 상황에 놓이셨다면 변호사와 상담을 진행하여 보시기 바랍니다.