세입자를 내보내려고 합니다.
제 건물이니까 마음대로 할 수 있는것 맞죠?
아직까지도 많은 임대인 분들이 이렇게 생각하고 계십니다.
하지만 임차인은 상가임대차법의 보호를 강하게 받고 있으므로 원하는 시기에 마음대로 내보내는 것이 쉽지 않습니다.
상대방 측의 권리를 이해하지 못한채 무턱대고 법적인 조치를 취한다면 오히려 손해를 배상해주어야 하는 등 막대한 금전적 손실이 발생될 수 있으므로 임대차계약해지는 상당히 조심스럽게 이루어져야 하죠.
오늘 포스팅에서는 임차인이 보호를 받는 권리는 무엇이 있는지, 다양한 사유로 더 이상의 계약유지가 어려울 때 어떻게 문제를 해결해야 하는지 설명드려보겠습니다.
임차인이 보호받는 권리 2가지
상가임대차법에 따라 임차인은 강하게 보호를 받고 있다고 하였는데요. 계약갱신요구권과 권리금회수기회 등 크게 2가지로 분류하여볼 수 있습니다.
먼저, 계약갱신요구권은 이는 같은법 제10조에 규정되어있는 사항인데요. 계약종료 날짜 6개월 전에서 부터 1개월 전 사이의 기간에 임차인은 임대인 측에게 계약연장을 요청할 수 있는 권한이 부여됩니다.
해당 행위를 함으로써 세입자는 최초계약일로 부터 최장 10년까지 한 자리에서 영업을 이어나갈 수 있죠.
즉, 다시말해서 여러분이 내보내려는 세입자의 총 영업기간이 10년이 지나지 않았다면 임대차계약해지가 수월하지 못할 수 있죠.
10년을 초과하여 영업중인 임차인은
임대차계약해지가 쉬울까요?
물론 재계약 요청에 대한 거부는 가능합니다.
하지만 앞서 언급한 권리금회수기회는 영업기간과 무관하게 보호를 받을 수 있기 때문에 쉽게 볼 사안이 아닙니다.
왜 어려운지는 권리금회수 절차를 살펴보면 이해하실 수 있는데요. 권리금은 영업기간 동안 쌓인 유/무형적 가치를 다른 사람에게 넘기면서 받는 금전적 대가로서 세입자에게는 소중한 재산과도 같습니다.
퇴거 시 이를 적절히 회수 하기 위해서는 만기 6개월 전에서 영업종료일 까지 후속임차인을 구하여 양도양수계약 체결을 진행 후 임대인에게 주선하여야 하는데요.
결국 임차인이 주선한 후속임차인과 여러분이 신규계약을 체결해주어야 하기 때문이죠.
상가를 직접적으로 사용하려거나 공실조건으로 매매, 지나친 업종제한, 명시적 거부 등으로 상대방이 이를 회수하지 못하도록 하는 것은 방해행위로 간주될 수 있으며, 이로 인하여 발생한 손해에 대하여 배상책임을 지게되므로 장기간 영업중인 임차인이더라도 임대차계약해지가 쉽지 않은 것입니다.
꼭, 점유를 회복해야 한다면?
이렇듯 임차인이 행사할 수 있는 권리가 남아있을 경우엔 임대차계약해지가 쉽지 않습니다.
하지만, 계약기간 동안 상대방 측이 의무 등을 다하지 않는 등 귀책사유가 있다면 상황은 반전됩니다. 결격사유가 있는 세입자는 위에서 설명드린 두 가지 권리를 모두 행사할 수 없기 때문에 임대인이 전적으로 유리해지기 때문이죠.
따라서 반드시 점유를 회복해야 하는 상황이라면 상대 측의 결격사유는 없는지 체크해보시는 것이 좋은데요.
가장 흔하게 발생되는 것이 바로 월세미납입니다. 단, 한 두번 정도 미납되었다고 해서 그 즉시 결격사유가 발생되는 것이 아니라 상가임대차법 법률에서는 3기를 기준으로 하고 있죠.
3기란 3개월 분의 월세를 의미하는데요.
연속적으로 3개월을 밀린 이력이 있다면 계산하기 용이하지만 조금씩 수 개월에 걸쳐 미납된 것이라면 받지 못한 금액이 총 얼마인지 따져 보는 것을 권해드립니다.
이와 더불어 철거를 희망하는 분들도 계실텐데요. 법률에서 정당한 철거의 사유를 명시하고 있는데 다음과 같습니다.
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💡정당한 철거사유💡
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다만, 철거 및 재건축의 사유는 구체적인 사안에 따라 인정되지 않는 사례가 있기 때문에 개인적으로 판단하기 보다는 변호사 등 전문가에게 진단받는 것이 좋습니다.
특별한 사유 없이 퇴거를 요청하기 위해서는 상대방에게 상당한 보상을 제공하는 방법도 있는데요.
자신의 권리를 박탈당하고 쫓겨나게 될 세입자 측에서 상당한 금액의 보상금을 요구해오는 등 임대차계약해지는 정말 쉽지 않은 과정입니다.
원만하게 해결하고 싶다면 상대방의 권익에 피해가 가지 않는 선에서 자신에게 유리한 방법이 무엇인지 확인 해보는 것이 중요합니다.
