상가임대차보호법 환산보증금 반드시 알아야합니다.
사업자등록의 대상이 되는 건물에서 목적물의 주된부분을 영업용으로 사용하는 경우에는 상가임대차법의 적용을 받게 됩니다. 좀 더 자세히 이야기 해보자면 사업자등록을 할 수 있는 건물에서 실제 영업행위가 이루어지는 경우를 말합니다.
단순히 자재만 쌓아두는 등 창고용으로 사용한다면 해당 법률의 적용을 받지 않을 수 있으므로 구체적인 사안은 법률적 판단을 받아보는 것이 좋습니다.
해당 법률은 강행규정으로 영세상인을 강하게 보호하고 있는데요. 상가임대차보호법 환산보증금 초과 시 일부만 적용받을 수 있기에 주변시세보다 고액의 보증금이나 임대료를 납입하고 있다면 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
상가임대차보호법 환산보증금은 보증금 및 월세의 환산액을 계산해서 임대차계약의 보증금 수준을 평가하기 위한 것인데요. 계산방법은 상당히 간단합니다. 월세에 100을 곱한 뒤 보증금액만 더해 주면 되는데요. 이렇게 계산하여 나온 결과값을 소재지 및 시행일자와 비교해 초과유무를 판단하면 됩니다.
현재 기준(2019년 4월 2일 이후)을 토대로 설명드리면 서울은 9억 원 이하 / 과밀억제권역 및 부산은 6억 9천만 원 이하 / 광역시(부산, 인천 제외), 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성은 5억 4천만 원 이하 / 그 밖의 지역은 3억 7천만 원 이하인데요.
예를 들어 서울지역에서 2023년도 1월경 보증금 4천만 원에 월세 2백만 원에 임대차를 체결하였을 경우 해당 상가는 계산에 따라 2억 4천만 원이 나오게 되고 기준금액이 9억 원 이하이기 때문에 범위 이내의 점포가 되겠죠.
영세상인의 대표적인 권리인 대항력, 계약갱신청구권, 권리금회수의 기회는 상가임대차보호법 환산보증금 초과유무와 관계없이 모두 동일하게 보호를 받습니다.
대항력은 존속기간 중 임대인이 바뀌는 등의 일이 발생하였을 때 자신의 계약이 유효하다고 주장할 수 있는 권리이며 계약갱신요구권은 임대차가 종료하기 6개월 전에서 1개월 전 사이에 재계약을 요청함으로써 귀책사유 혹은 법률에서 정하는 사유가 아니라면 최초 계약일로부터 10년간 영업권을 보장받는 권리입니다.
마지막으로 계약만기 6개월 전 부터 영업종료 사이의 기간에 후속임차인을 주선하는 과정을 통해 영업가치회수의 기회를 보호받는데요. 정당한 사유없이 소유주가 신규계약을 거절하여 양도양수가 무산된다면 손해배상을 청구하여 볼 수 있습니다.
다만, 주의하셔야할 점이 있습니다. 바로 묵시적 갱신인데요. 만기 6개월 전에서 1개월 전 사이의 기간에 재계약 요청을 하지 않고 임대인 측에서도 조건변경 등의 통지가 없다면 해당 계약은 자동으로 넘어가게 됩니다.
이 때 상가임대차보호법 환산보증금 초과 여부에 따라서 연장되는 기간과 해지권에 차이가 발생되는데요. 먼저 범위 이내의 점포의 경우 동일조건으로 1년 늘어나며 해지권은 임차인에게만 부여됩니다. 임차인이 계약해지를 희망할 경우 소유주에게 통고 후 3개월 뒤 종료됩니다.
반면 범위를 초과하는 경우엔 기간의 정함이 없이 연장되게 됩니다. 이 말만 들으면 임차인에게 상당히 유리하다고 생각할 수 있는데요. 그렇지 않습니다.
해지권이 양측 모두에게 부여되기 때문이죠. 세입자는 통지 후 1개월, 소유주는 통지 후 6개월 후 효력이 발생됩니다. 그러므로 10년 영업권의 보호를 온전히 받기 위해서는 만시기점에 맞추어 재계약 요청을 잘 하는 것이 좋겠죠.
더불어 지역범위을 초과하는 경우엔 월세증액 법적 상한선의 적용도 받지 못하는데요. 하지만 임대인 측이 원하는대로 올릴 수 있는 것은 아니며 주변의 시세나 경제상황에 따라 적정수준으로 증액이 가능하니 상가임대차보호법 환상보증금 초과 상황에서 무리한 인상요구를 받는 다면 전문가에게 법률적 검토를 받아보는 것을 추천합니다.
멀쩡히 영업을 하다가 갑작스럽게 해지통보를 받는 다면 난감할 수밖에 없는데요. 상대방과 언성을 높이며 분쟁을 지속하기 보다는 자신의 권리를 정당하게 주장할 수 있는지 없는지 파악하는 것이 선행되어야 합니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 임차인이 소외받지 않도록, 세입자가 이길 수 있는 세상을 만들기 위해 문제의 상황에서 여러분의 편에서 든든한 법률파트너가 되어드리겠습니다.
