상가 재건축 안전등급 명도 시 주의사항은?

전국 곳곳에서 땅꺼짐 현상, 이른바 싱크홀이 발생하고 있습니다.

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지난 강동구에서 발생한 땅꺼짐에 이어 서울 마포구, 양주 옥정동, 부산 사상구 등에서도 이어지고 있으며 의심신고도 많이 늘어나고 있는데요.

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대형 싱크홀의 경우 너비와 깊이가 깊게 생기기 때문에 막대한 인명피해와 재산피해가 발생되는데 주된 원인은 도로 밑에 매설되어있는 하수관로의 노후화인 것으로 알려졌습니다.

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특히 서울 지역에 매설된 하수관로 30% 정도가 50년을 넘긴 초고령 하수관으로 교체가 필요한 것으로 밝혀졌는데요. 노후화로 인하여 갈라진 틈으로 물이 새어 나와 흙을 쓸어가 빈 공간이 생겨 땅이 내려 앉는 원리라고 합니다.

 

상가 재건축 안전등급 명도 시 주의사항은?

 

이 처럼 시간이 지나면서 노후화 되는 것은 어쩌면 당연한 일입니다.

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상가도 마찬가지 인데요. 건축된지 오랜 시간이 지나다 보면 건물 곳곳이 갈라지거나 외벽이 떨어지는 등 다양한 문제가 발생됩니다.

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건물주는 영세상인이 영업을 하는데 지장이 없도록 수선의 의무를 다하여야 하기 때문에 중대한 하자가 발생되면 적극적으로 공사를 진행해주어야 하는데요.

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낡은 건축물이라면 매번 공사하는 것에 부담이 생기고 가치도 떨어지기에 건물을 허물고 상가 재건축 하기를 희망하게 됩니다.

 

 

문제는 원활한 공사를 위해서는 영업중인 임차인을 모두 내보내야한다는 것입니다.

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하지만 갑작스럽게 삶의 터전을 떠나라는 건물주의 이야기를 쉽게 받아들이는 영세상인은 극히 드물며 세입자 측에서 10년 갱신요구권을 주장할 수 있기에 섣불리 명도를 진행 할 수 없죠.

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재건축 안전등급에 따라 합법적으로 계약갱신 거절이 가능하기는 하나 구체적인 사안을 따져보지 않은 채 무리해서 진행하는 것은 위험한데요.

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그 이유는 상대방 측에서 행사할 수 있는 권리들이 남아 있을 수 있기 때문입니다.

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이것을 모른 채 진행한다면 손해배상은 물론 소송비용까지 모두 부담하여야 할 수 있으므로 섣불리 법적조치에 나서는 것은 지양하는 것이 좋습니다.

 

 

 

가장먼저 하셔야 할 것은 상가 재건축 진행하기에 앞서서 퇴거를 요청하고자 하는 상대방에게 계약기간 동안 귀책사유가 발생하였는지 점검하여 보는 것을 추천합니다.

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이 경우 정당하게 계약갱신요구권 행사를 거절하고 점유를 회복할 수 있기 때문인데요. 크게 임대료 3기연체와 불법무단 전대 등이 있습니다.

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상대방 측에게 귀책사유가 없다면 상가 재건축 명도가 어려울까요? 그렇지 않습니다.

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법률상에서 정당하게 재건축이 가능한 사유를 총 3가지로 규정해두고 있기에 다음의 사항에 해당된다면 문제없이 진행이 가능합니다.

 

 

✅정당한 상가 재건축 사유✅

1️⃣ 최초계약 체결 당시에 구체적인 공사 내용(공사시기, 기간, 도면 등)을 고지하고 그 내용대로 진행될 경우

2️⃣ 목적물의 노후화로 현저한 안전사고가 우려될 때

3️⃣ 다른 법령에 의한 철거(시행주체가 국가 등)

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대부분은 2번의 사유로 철거 및 신축을 진행하게 되는데요. 많은 분들이 단순히 지어진지 오래 되었고 외관이 낡으면 정당한 사유로 인정될 것이라고 생각하는데 그렇지 않습니다.

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전문기관을 통해 재건축 안전등급 D 이상을 받아야 가능성이 있습니다.

 

여기서 가능성이 있다고 말씀드리는 이유는 D등급 이상이라고 하더라도 약간의 보수공사를 통해 충분히 보완이 가능하면 재판부에서 정당한 사유로 인정해주지 않는 사례가 있기 때문입니다.

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따라서 구체적인 사안은 개인적으로 판단하기 보다는 전문가에게 검토를 받아보는 것을 권합니다.

 

 

계약갱신요구권과 별개로 귀책사유가 없는 임차인이라면 퇴거 시 영업가치를 회수할 수 있도록 보호를 받게 되는데요.

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후속임차인을 구하여 이를 회수하게 되는데 상가 재건축이 진행되면 적절히 회수가 어렵겠죠.

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이 경우엔 권리금조의 상당한 보상을 제공하는 등으로 협의를 진행하여야 하는데요. 권리를 박탈당하고 나가야하는 임차인 입장에서는 합의금을 상당히 고액으로 제시해올 수 있습니다.

 

 

협의가 잘 이루어지지 않는다면 법적 다툼으로까지 이어질 수 있으므로 개인이 대응하기 보다는 전문가의 힘을 빌려 적정수준으로 협의가 될 수 있도록 합의를 진행하는 것을 추천드립니다.

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상가 재건축 이처럼 쉽지 않습니다. 건물주 입장에서는 최대한 손해를 줄이며 안전하게 임차인을 퇴거시키길 희망하실텐데요.

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귀책사유가 있는 임차인, 법률에서 인정하는 재건축 안전등급 사유에 해당하는 경우 명도 진행이 쉽지만 그렇지 않다면 상당한 어려움이 발생될 수 있다는 점을 기억하시고 전문가의 도움이 필요하다면 문의주시기 바랍니다.